【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】根據(jù)永慶房屋2024第四季網(wǎng)路會(huì)員調(diào)查，消費(fèi)者對(duì)於2024年第四季國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)的看法為何(圖一)？調(diào)查結(jié)果顯示，50％消費(fèi)者認(rèn)為國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)景氣與第三季持平，變化不大，但有27％消費(fèi)者看壞第四季景氣，與第三季相比，增加8個(gè)百分點(diǎn)，顯示有近八成消費(fèi)者對(duì)經(jīng)濟(jì)景氣看法漸趨「保守看待」。
 
Ø  近八成消費(fèi)者保守看待2024年第四季景氣
 
永慶房屋業(yè)管部協(xié)理陳賜傑指出，2024年通膨緩步降溫，全球經(jīng)濟(jì)活動(dòng)展現(xiàn)韌性，美國(guó)與新興國(guó)家經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)較佳，而臺(tái)灣出口連十紅，景氣燈號(hào)呈黃紅燈，經(jīng)濟(jì)景氣維持成長(zhǎng)。不過，美國(guó)總統(tǒng)大選結(jié)果難料，而地緣政治風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)，不確定性高，將影響全球經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)，讓消費(fèi)者保守看待2024年第四季景氣。
 
Ø  消費(fèi)者對(duì)於2024年下半年通膨看法？  58％消費(fèi)者認(rèn)為通膨仍會(huì)上升
Ø  影響2024年第四季房市走向有哪些？  通膨、房市政策、放款趨緊是關(guān)鍵
 
消費(fèi)者對(duì)於2024年下半年通膨看法為何呢(圖二)？陳賜傑說明，根據(jù)本次調(diào)查結(jié)果顯示，發(fā)現(xiàn)58％消費(fèi)者認(rèn)為下半年通膨仍會(huì)上升，顯示儘管2024年央行已於3月升息半碼，然而受到電價(jià)全面調(diào)漲及外食、房租費(fèi)用持續(xù)上揚(yáng)，消費(fèi)者認(rèn)為目前臺(tái)灣通膨仍未有明顯的改善。
 
那麼，消費(fèi)者認(rèn)為會(huì)影響2024第四季房市走向有哪些呢(圖三)？陳賜傑表示，根據(jù)本次調(diào)查結(jié)果顯示，發(fā)現(xiàn)56％消費(fèi)者認(rèn)為影響2024年第四季房市的關(guān)鍵因素是通貨膨脹，其次則是房市政策及放款趨緊。陳賜傑補(bǔ)充，消費(fèi)者從電價(jià)全面調(diào)漲及外食、房租價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，就能感受到明顯的通貨膨脹，而當(dāng)物價(jià)持續(xù)上漲的狀況下，房?jī)r(jià)也不易有下修空間。因此，消費(fèi)者認(rèn)為通膨仍是影響第四季房市最關(guān)鍵的因素。

 
陳賜傑指出，其次則是房市政策，本次調(diào)查在8月中旬至9月初，消費(fèi)者認(rèn)為政府是否釋出新一輪打炒房政策，將影響房市走向，而央行確實(shí)於第三季理監(jiān)事會(huì)議宣布實(shí)施第七波選擇性信用管制，擴(kuò)及族群眾多，衝擊房市交易；第三個(gè)影響房市走向的因素是放款趨緊，8月初部分銀行即將瀕臨滿水位以及央行推出減降令後，房貸審核趨嚴(yán)、利率拉高、成數(shù)降低、排隊(duì)等撥款狀況頻傳，銀行限縮房貸讓消費(fèi)者購(gòu)屋態(tài)度轉(zhuǎn)趨謹(jǐn)慎，放緩購(gòu)屋腳步，連帶影響到房市交易明顯降溫。因此，消費(fèi)者普遍認(rèn)為通膨、房市政策與放款趨緊是影響第四季房市走向的關(guān)鍵變數(shù)。
 
Ø  何時(shí)是最佳購(gòu)屋時(shí)機(jī)？  80％消費(fèi)者認(rèn)為在2025年以後
Ø  售屋意願(yuàn)仍高！  51％消費(fèi)者認(rèn)為未來半年是最佳售屋時(shí)機(jī)
 
消費(fèi)者認(rèn)為何時(shí)是最佳購(gòu)屋時(shí)機(jī)呢？陳賜傑指出，根據(jù)本次調(diào)查結(jié)果顯示，發(fā)現(xiàn)80％消費(fèi)者認(rèn)為2025年以後才是最佳購(gòu)屋時(shí)機(jī)，受到銀行放款緊縮影響，使部分消費(fèi)者購(gòu)屋態(tài)度轉(zhuǎn)趨觀望，未來可能需等銀行放款開始放寬，成數(shù)及利率回歸到消費(fèi)者可負(fù)擔(dān)能力範(fàn)圍內(nèi)，購(gòu)屋態(tài)度可能才會(huì)轉(zhuǎn)趨積極。
 
而屋主的售屋意願(yuàn)仍高，陳賜傑補(bǔ)充，根據(jù)調(diào)查結(jié)果顯示，51％消費(fèi)者認(rèn)為未來半年是最佳售屋時(shí)機(jī)，顯示屋主著眼於目前市場(chǎng)價(jià)格仍處相對(duì)高檔，房?jī)r(jià)要再飆漲的機(jī)會(huì)不大，再加上銀行限貸緊縮，使交易時(shí)間拉長(zhǎng)，連帶使買氣降溫。而且，現(xiàn)階段政府對(duì)於房市管制的措施仍會(huì)滾動(dòng)式檢討調(diào)整，在未來房市走向仍有變數(shù)的情況下，認(rèn)為未來半年就是最佳售屋時(shí)機(jī)。
 
2024永慶前瞻
Ø  2024Q3房?jī)r(jià)漲幅已見收斂！ 七都房?jī)r(jià)漲幅介於1.6％至4.4％之間
 
永慶房產(chǎn)集團(tuán)研展中心總監(jiān)郭翰分析：根據(jù)「政大永慶即時(shí)房?jī)r(jià)指數(shù)」顯示(圖四)，2024年第三季七都房?jī)r(jià)指數(shù)仍呈現(xiàn)季增的狀況，臺(tái)北、臺(tái)南季增率在2％以下，新北、臺(tái)中則季增2％至3％，僅桃園、新竹縣市與高雄季增幅逾4％，不過，季增率已較2024Q2明顯收斂。
 
Ø  房貸緊縮+第七波選擇性信用管制！  衝擊2024年13萬戶預(yù)售屋交屋貸款
 
永慶房產(chǎn)集團(tuán)業(yè)務(wù)總經(jīng)理葉凌棋說明，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2024年1-7月全臺(tái)住宅使照核發(fā)量約7.6萬戶，顯示約有7.6萬戶預(yù)售屋交屋潮，不過，在銀行房貸緊縮與央行實(shí)施第七波選擇性信用管制下，拉高申貸難度，預(yù)售屋要交屋必須自籌資金補(bǔ)足缺口，否則恐面臨無法順利交屋的危機(jī)。
 
葉凌棋補(bǔ)充，若以2024年1-7月住宅使照量推估全年預(yù)售屋交屋量約13萬戶，換算所需房貸總金額將高達(dá)1.3-1.5兆元，申貸量體相當(dāng)龐大。
 
2024房市預(yù)估
Ø  房市急凍！ 第四季創(chuàng)有紀(jì)錄以來最低量！
Ø   估第四季交易量5.3-6.2萬棟  年減三至四成
 
葉凌棋指出，在銀行房貸緊縮下，加上9/19央行實(shí)施第七波選擇性信用管制影響，讓購(gòu)屋貸款出現(xiàn)利率升高、估值保守、資格條件趨嚴(yán)以及寬限期縮短或取消的狀況，即使央行並未升息，但銀行房貸利率上調(diào)幅度已等同於央行升息1.5至4碼之多；而銀行貸款估值保守則讓貸款成數(shù)不足成交價(jià)8成，且比6月以前的房貸成數(shù)可能減少0.5至1.5成左右，購(gòu)屋族群必須準(zhǔn)備更多自備款才能進(jìn)場(chǎng)，直接衝擊市場(chǎng)交易量。
 
葉凌棋說明，根據(jù)集團(tuán)內(nèi)部資料統(tǒng)計(jì)，9月看屋諮詢、要約付斡與6月高點(diǎn)相比(圖五)，均有四成以上的減幅，市場(chǎng)觀望氛圍濃厚，第四季房市急凍，預(yù)估2024年第四季交易量約5.3至6.2萬棟左右，較2023年同期約減少30％至40％。若進(jìn)一步觀察歷年第四季交易量表現(xiàn)，2024年第四季交易量將創(chuàng)自1999年有紀(jì)錄以來新低量，年減幅也恐創(chuàng)下26年來最大。

 
Ø  房市政策衝擊！ 扭轉(zhuǎn)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期  第四季市場(chǎng)呈現(xiàn)量急縮、價(jià)盤整或下修
Ø  下修2024年交易量至31.8-32.6萬棟
 
葉凌棋說明，2024年上半年房市交易熱絡(luò)，較2023年同期成長(zhǎng)近三成，不過，下半年受到國(guó)內(nèi)銀行貸款緊縮，加上央行實(shí)施第七波選擇性信用管制，扭轉(zhuǎn)民眾對(duì)於房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的預(yù)期，第四季買氣急凍，價(jià)可能盤整或下修。依目前交易量推估，下修2024年交易量至31.8-32.6萬棟之間，與2023年相比，成長(zhǎng)3.6％至6.2％。
 
本次永慶房產(chǎn)趨勢(shì)前瞻報(bào)告問卷調(diào)查，採(cǎi)「電子郵件」方式寄發(fā)永慶房仲網(wǎng)會(huì)員與官網(wǎng)點(diǎn)入。調(diào)查時(shí)間2024/8/16~2024/9/2?；厥沼行柧頂?shù)為1344份。